العقار
مكتر توقف عن الأداء: المسطرة لاسترجاع واجبات الكراء ومحلكم
الإنذار، الأمر بالأداء، دعوى الإفراغ، ما يجب تجنبه، وحقوق المكتري: الطريقة لملاك أكادير وإنزكان وأيت ملول الذين يواجهون التماطل في أداء الكراء.
بالنسبة لكثير من الملاك، تعد الشقة المكتراة بأكادير أو إنزكان أو أيت ملول دخلا إضافيا لا غنى عنه، وأحيانا تقاعدا. وعندما يتوقف المكتري عن الأداء، يكون الإغراء كبيرا لحل المشكل بالوسائل الخاصة، وهذا أسوأ الحلول. فالقانون المغربي يوفر مسطرة فعالة، شريطة احترامها بدقة. إليكم كيف تسترجعون واجبات الكراء، وعند الاقتضاء، محلكم.
الإطار: القانون 67.12
تخضع عقود كراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني لـالقانون 67.12، أما المحلات التجارية فتخضع لنص آخر: راجعوا الكراء التجاري والقانون 49.16. ويفرض القانون 67.12 خصوصا:
- عقدا مكتوبا يحدد الوجيبة الكرائية وتاريخ أدائها والمدة وتوزيع التكاليف؛
- بيانا وصفيا لحالة المحل عند الدخول والخروج؛
- ضمانة محددة السقف بمقتضى القانون؛
- تسليم وصل عن كل أداء.
ويبقى الكراء الشفوي ممكنا عمليا، لكنه يعقد الإثبات ويضعف موقفكم. فإذا لم يكن عقدكم مكتوبا، فسووا وضعيته في أقرب وقت.
المرحلة الأولى: الإنذار
منذ أول تأخر ملحوظ، وجهوا إلى المكتري إنذارا كتابيا، ويفضل أن يكون بواسطة مفوض قضائي، يمنحه أجلا للأداء. وهذا الإجراء أساسي، لأنه يفتح الآجال القانونية ويتوقف عليه باقي المسطرة. فالإنذار غير الدقيق أو السيئ التبليغ قد يضيع شهورا.
المرحلة الثانية: استخلاص واجبات الكراء
للحصول على أداء المبالغ المستحقة، توجد عدة طرق:
- الأمر بالأداء، السريع، عندما يكون الدين ثابتا بالعقد وغير منازع فيه بجدية؛
- دعوى الأداء أمام المحكمة، التي تضم غالبا إلى طلب الإفراغ؛
- الحجز التحفظي على أموال المكتري أو أجره، وفق شروط معينة.
وللاطلاع على تقنيات الاستخلاص عموما، راجعوا كيف تستخلصون دينا في المغرب.
المرحلة الثالثة: الإفراغ للتماطل في الأداء
يسمح القانون للمكري بطلب إفراغ المكتري الذي لم يؤد واجبات الكراء عن عدة أشهر ولم يسو وضعيته داخل الأجل المحدد في الإنذار. وتنظر المحكمة الابتدائية المختصة (مثلا بـإنزكان أو أكادير) في الطلب، فإذا توفرت الشروط قضت بالإفراغ وبأداء المتأخرات.
ثم ينفذ الحكم عن طريق مصلحة التنفيذ بالمحكمة، بتدخل مفوض قضائي، وعند الاقتضاء بمساعدة القوة العمومية.
ما يجب تجنبه تماما
يلجأ بعض الملاك، بدافع الغضب، إلى قطع الماء أو الكهرباء، أو تغيير الأقفال، أو إخراج أمتعة المكتري، أو تهديده. وهذه الممارسات غير قانونية، وتعرض المكري لمتابعات، جنائية أحيانا، وللتعويض، وقد تفسد مسطرة كانت في طريق سليم. فحتى أمام مكتر سيئ النية، وحده الطريق القضائي يحمي المالك فعلا.
الأسباب الأخرى لاسترجاع المحل
خارج حالة التماطل، يسمح القانون للمكري باسترجاع محله في حالات معينة: لسكناه الشخصية أو لسكنى أحد أقاربه، أو للهدم وإعادة البناء، أو لإنجاز إصلاحات مهمة. وتخضع هذه الأسباب لشروط صارمة (الإشعار، والتعويض في بعض الحالات) يجب احترامها حرفيا.
حقوق المكتري
للمكتري أيضا حقوق: الانتفاع الهادئ بالمحل، المطالبة بالإصلاحات التي تقع على المالك، المنازعة في زيادة في الكراء لا تحترم الإطار القانوني للمراجعة، والحصول على آجال للأداء في بعض الحالات. ومن مصلحة المكتري حسن النية الذي يواجه صعوبة أن يقترح بسرعة جدولة مكتوبة.
الوقاية من التماطل
- تحققوا من ملاءة المكتري (ما يثبت الدخل، كفيل).
- حرروا عقدا كاملا وبيانا وصفيا مفصلا.
- اشترطوا الأداء بالتحويل، وسلموا وصولات.
- تحركوا منذ أول تأخر، فكلما طال الانتظار كبر الدين.
محام للملاك والمكترين
يساعد مكتب الأستاذ سعيد العشيلي الملاك والمكترين بـأكادير وإنزكان وأيت ملول: تحرير العقود، الإنذار، استخلاص الكراء، مساطر الإفراغ والدفاع عن المكترين، في إطار ممارسته في القانون العقاري. تملكون عقارا وأنتم بالخارج؟ اقرؤوا دليلنا لمغاربة العالم. ولاستثمار كرائي: شراء عقار بأكادير، أو عقار آل إليكم بـالإرث.
لديكم واجبات كراء غير مؤداة؟ تواصلوا مع المكتب لبدء المسطرة.
المقالات المنشورة في هذا الموقع ذات طابع إخباري عام ولا تشكل استشارة قانونية.
