العقار
الملكية المشتركة في المغرب: وكيل الاتحاد، الجمع العام والتكاليف غير المؤداة
نظام الملكية المشتركة، اتحاد الملاك المشتركين، دور وكيل الاتحاد، الجمع العام، الأشغال، التكاليف غير المؤداة ونزاعات الجيران: ما ينص عليه القانون بالنسبة لإقامات أكادير وإنزكان.
تكاثرت الإقامات المغلقة والعمارات والمركبات الشاطئية بأكادير وإنزكان وعلى الساحل، وتكاثرت معها أسئلة الملكية المشتركة: من يدبر المصعد والمسبح والحراسة؟ كيف تتخذ القرارات؟ وماذا نفعل عندما لا يؤدي جار تكاليفه أو يحول سطحه دون إذن؟ يقدم القانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، المعدل سنة 2016، أجوبة دقيقة.
الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة
ينقسم العقار الخاضع للملكية المشتركة إلى حصص، وتتكون كل حصة من جزء مفرز (الشقة، المحل، مكان ركن السيارة) ونصيب في الأجزاء المشتركة: الأرض، الهيكل، الواجهات، السطح، الأدراج، المصاعد، الحدائق، المسبح، والقنوات المشتركة. ويحدد هذا النصيب خصوصا المساهمة في التكاليف ووزن الصوت في التصويت.
نظام الملكية المشتركة
نظام الملكية المشتركة إلزامي. وهو يصف الأجزاء المفرزة والمشتركة، ويحدد تخصيص العقار، وتوزيع التكاليف، وقواعد العيش المشترك. وقبل الشراء في إقامة، اقرؤوه بعناية، فقد يمنع بعض الاستعمالات (النشاط التجاري، الكراء السياحي) أو يفرض قيودا على المظهر الخارجي. راجعوا شراء عقار بأكادير.
اتحاد الملاك المشتركين ووكيل الاتحاد
يشكل مجموع الملاك المشتركين اتحاد الملاك المشتركين الذي يتمتع بالشخصية الاعتبارية، ويتولى حفظ العقار وإدارة الأجزاء المشتركة. وتتخذ قراراته في الجمع العام، وينفذها وكيل الاتحاد (السانديك)، الذي قد يكون مالكا مشتركا أو مهنيا، وينتخبه الجمع العام.
ويمسك وكيل الاتحاد المحاسبة، ويستخلص التكاليف، ويؤمن الصيانة، ويبرم التأمينات اللازمة، ويمثل الاتحاد أمام القضاء، وعليه تقديم الحساب للجمع العام.
الجمع العام
ينعقد الجمع العام مرة واحدة على الأقل في السنة، خاصة للمصادقة على الحسابات والميزانية. وتتخذ القرارات بأغلبيات تختلف حسب أهميتها: التدبير العادي، الأشغال، تعديل النظام. ويمكن الطعن في القرار المتخذ بشكل غير قانوني أمام المحكمة داخل الأجل الذي يحدده القانون. ومن مصلحة الملاك الغائبين أو المعارضين التحرك بسرعة.
الأشغال
- يقرر الجمع العام الأشغال المتعلقة بالأجزاء المشتركة.
- تتطلب الأشغال الخاصة التي تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي (إغلاق شرفة، توسعة على سطح، فتح جدار حامل) إذنا. وإلا يمكن للاتحاد المطالبة بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه.
التكاليف غير المؤداة
يعد عدم أداء التكاليف أول مصدر للنزاعات في الإقامات، ويضر بجميع الملاك: مصعد متوقف، حراسة ملغاة، مسبح مغلق. ويمنح القانون الاتحاد وسائل للاستخلاص:
- التذكير والإنذار من طرف وكيل الاتحاد؛
- الأمر بالأداء أو دعوى الأداء أمام المحكمة؛
- ضمانات مرتبطة بحصة المالك المدين، وفق الشروط التي يحددها القانون، والتنفيذ الجبري.
ولتقنيات الاستخلاص عموما، راجعوا كيف تستخلصون دينا في المغرب.
نزاعات الجيران
الضجيج، تسرب المياه، ركن السيارات، استعمال الأجزاء المشتركة، الكراء السياحي المزعج: يمكن تسوية كثير من النزاعات بالرجوع إلى نظام الملكية المشتركة وبوساطة وكيل الاتحاد. وعندما لا يكفي ذلك، تختص المحكمة الابتدائية، مثلا بـأكادير أو إنزكان.
مثال عملي
في إقامة بأكادير، توقف عدد من الملاك المقيمين بالخارج عن أداء تكاليفهم منذ سنتين، وأصبح المسبح مهددا بالإغلاق. فيعرض وكيل الاتحاد، بمواكبة محام، الحسابات للتصويت في الجمع العام، ويوجه إنذارات إلى المدينين ثم يباشر مساطر الاستخلاص. فيسوي أغلبهم وضعيتهم بجدولة، وبالنسبة للآخرين يسمح الحكم المحصل عليه بالتنفيذ على حصصهم. فتستعيد الإقامة ميزانية متوازنة. ويبين هذا المثال المبسط أهمية التدبير الصارم والجموع العامة المنتظمة.
خلاصة ما يجب تذكره
- تتكون كل حصة من جزء مفرز ونصيب في الأجزاء المشتركة يحدد التكاليف والتصويت.
- نظام الملكية المشتركة إلزامي، فاقرؤوه قبل الشراء في إقامة.
- تتخذ القرارات في الجمع العام، مرة على الأقل في السنة، وينفذها وكيل الاتحاد.
- تتطلب الأشغال التي تمس الأجزاء المشتركة أو الواجهة إذنا.
- في مواجهة التكاليف غير المؤداة، يتوفر الاتحاد على الإنذار والأمر بالأداء وضمانات على الحصة.
- يمكن الطعن في قرار الجمع العام غير القانوني أمام المحكمة داخل أجل قصير.
أسئلة شائعة
هل يؤدي المكتري التكاليف؟
في مواجهة الاتحاد، المالك هو المدين. ويمكن لعقد الكراء أن ينص على تحميل المكتري بعض التكاليف.
هل يمكن تغيير وكيل الاتحاد؟
نعم، يمكن للجمع العام تعيين وكيل جديد وفق الشروط التي يحددها القانون والنظام.
محام لملكيتكم المشتركة
يقدم مكتب الأستاذ سعيد العشيلي الاستشارة لوكلاء الاتحادات والاتحادات والملاك المشتركين بـأكادير وإنزكان وأيت ملول: نظام الملكية المشتركة، الجموع العامة، استخلاص التكاليف، الأشغال غير القانونية، والنزاعات، في إطار ممارسته في القانون العقاري. وإذا كنتم تكرون شقتكم، اقرؤوا أيضا الكراء غير المؤدى والإفراغ. لديكم نزاع في الملكية المشتركة؟ تواصلوا مع المكتب.
المقالات المنشورة في هذا الموقع ذات طابع إخباري عام ولا تشكل استشارة قانونية.
