العقار
الرسم العقاري أم الملك غير المحفظ: لماذا قد يكلفكم الفرق غاليا
في المغرب، قد تختلف قطعتان أرضيتان متجاورتان كثيرا من حيث الأمان القانوني. الرسم العقاري، مطلب التحفيظ، الملك العدلي، التعرضات، والاستيلاء: ما يجب معرفته قبل الشراء أو الإرث أو البناء بسوس.
في جهة أكادير وإنزكان واشتوكة أيت باها، تعود نسبة كبيرة من النزاعات العقارية التي نعالجها إلى أصل واحد: عقار لم يتم التحقق من وضعيته القانونية، أو أسيء فهمها. فالأرض المحفظة والأرض غير المحفظة قد تتشابهان على أرض الواقع، لكنهما لا توفران إطلاقا الأمان القانوني نفسه. إليكم السبب.
الرسم العقاري: أقصى درجات الأمان
العقار المحفظ له رسم عقاري ممسوك بالمحافظة العقارية، يصف العقار (المساحة، الحدود، التصميم) ويذكر مالكه وجميع الحقوق المترتبة عليه: الرهون، الارتفاقات، الحجوز، وحقوق الشركاء.
ومبدآن يجعلانه أداة حمائية قوية:
- الرسم العقاري نهائي وغير قابل للطعن، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق على العقار؛
- الحق غير المقيد في الرسم لا وجود له في مواجهة الغير، فمن اشترى معتمدا على الرسم يتمتع بالحماية.
وعمليا، قبل كل شراء أو هبة أو قرض، تطلب شهادة ملكية حديثة تعكس وضعية الرسم يوم الطلب.
الملك غير المحفظ: ملكية مبنية على العقود والحيازة
العقار غير المحفظ، المسمى عادة «ملك»، ليس له رسم عقاري. وتثبت ملكيته بـالعقود العدلية (الملكية، عقود البيع المتتالية، رسوم الإراثة) وبالحيازة الهادئة والمستمرة.
ولهذا النظام عدة مخاطر:
- الحدود والمساحة غالبا غير دقيقة؛
- قد يدعي عدة أشخاص ملكية الأرض نفسها استنادا إلى عقود مختلفة؛
- عقد البيع وحده لا يثبت أن البائع كان مالكا فعلا؛
- قد يظهر ورثة الملاك السابقين بعد سنوات.
وشراء أرض غير محفظة ليس ممنوعا، لكنه يفترض بحثا معمقا: دراسة سلسلة العقود كاملة، التحقق من الحيازة في عين المكان، الجوار، التصاميم، والأفضل مباشرة مسطرة التحفيظ.
بين الاثنين: مطلب التحفيظ
قد يكون العقار في طور التحفيظ. وتشمل المسطرة، المنظمة بالتشريع العقاري المعدل سنة 2011، على الخصوص:
- إيداع مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية مع العقود المثبتة للملكية؛
- نشر المطلب وتحديد العقار من طرف مهندس مساح؛
- أجل يمكن خلاله للغير تقديم تعرضات؛
- عند بقاء تعرض قائم، يحال الملف على المحكمة التي تبت في الحقوق المدعاة؛
- تأسيس الرسم العقاري.
وشراء عقار في طور التحفيظ ممكن، لكن يجب التحقق من مرحلة المسطرة ومن وجود تعرضات محتملة.
الأراضي الخاضعة لأنظمة خاصة
في سوس كما في غيرها، تخضع بعض الأراضي لقواعد خاصة: الأراضي السلالية، الأحباس، الملك العام أو الغابوي، والأراضي الفلاحية الخاضعة لقيود في الاقتناء. ويكون تفويتها مؤطرا، ومستحيلا أحيانا. فالتحقق المسبق يجنب شراء عقار لم يكن للبائع حق بيعه.
الاستيلاء على العقارات: خطر حقيقي
توجد حالات استيلاء على عقارات الغير: عقود مزورة، وكالات مزورة، انتحال الهوية، خاصة على حساب الملاك المسنين أو المقيمين بالخارج. وبعض الاحتياطات:
- اطلعوا بانتظام على وضعية رسمكم العقاري؛
- لا تسلموا وثائقكم الأصلية دون ضرورة؛
- حرروا وكالات محدودة الموضوع والمدة؛
- تحركوا فورا عند أي تقييد مشبوه، بشكاية ودعوى قضائية.
ومغاربة العالم معرضون لهذا الخطر بشكل خاص: راجعوا دليلنا لتدبير قضية بالمغرب عن بعد.
لماذا تحفيظ عقار غير محفظ؟
يؤمن التحفيظ الملكية، ويسهل البيع، ويسمح بالحصول على قرض برهن، ويبسط الانتقال إلى الورثة. وله كلفة ويستغرق وقتا، لكنه يجنب في الغالب دعاوى أطول بكثير. وبالنسبة لعقار موروث، يمكن مباشرته بعد إنجاز رسم الإراثة: راجعوا الإرث والقسمة في المغرب.
محام في القانون العقاري بسوس
يتدخل مكتب الأستاذ سعيد العشيلي في الملفات العقارية بـأكادير وإنزكان وبيوكرى وكافة الجهة: التحريات قبل الشراء، التعرضات على مطالب التحفيظ، دعاوى الاستحقاق، نزاعات الحدود، ومواجهة الاستيلاء، في إطار ممارسته في القانون العقاري والقانون المدني. وقبل الشراء، أعيدوا قراءة دليلنا لشراء عقار بأكادير، وإذا كنتم تشترون جديدا: الشراء على التصميم.
لديكم شك حول وضعية أرض؟ اطلبوا التحقق منها.
المقالات المنشورة في هذا الموقع ذات طابع إخباري عام ولا تشكل استشارة قانونية.
