العقار
الشراء على التصميم في المغرب: حمايتكم القانونية في مواجهة المنعش العقاري
التأخر في التسليم، مساحات غير مطابقة، رسم عقاري غير مفرد: بيع العقار في طور الإنجاز منظم بالقانون لحماية المشتري. ما يجب التحقق منه قبل حجز شقة جديدة بأكادير.
تتعدد المشاريع السكنية الجديدة بأكادير ونواحيها: إقامات على الشاطئ، مركبات بمسابح، وشقق بإنزكان أو أيت ملول. ويباع كثير منها على التصميم، قبل انتهاء الأشغال. ويسمح الشراء في طور الإنجاز غالبا بالحصول على ثمن أفضل، لكنه يعرض لمخاطر خاصة: التأخير، إفلاس المنعش، أو عقار مختلف عن الموعود به. وقد وضع القانون المغربي إطارا حمائيا، يبقى على المشتري معرفته والمطالبة به.
نظام قانوني خاص
يخضع بيع العقار في طور الإنجاز لمقتضيات خاصة في قانون الالتزامات والعقود، صادرة بموجب القانون 44.00 ومعززة بتعديل سنة 2016. وتطبق على العقارات المخصصة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي، وكثير من قواعدها من النظام العام، فلا يجوز للمنعش مخالفتها ببند في العقد.
المرحلة الأولى: العقد الابتدائي
يبدأ البيع عادة بـعقد ابتدائي لا يمكن إبرامه إلا بعد الحصول على رخصة البناء. ويجب أن يتضمن بيانات إلزامية، منها:
- هوية الأطراف ومراجع الرسم العقاري للأرض؛
- الوصف الدقيق للعقار: المساحة، الطابق، التصاميم، المواد والتجهيزات؛
- الثمن وطريقة الأداء والمراجعة المحتملة؛
- أجل التسليم؛
- ضمانات الاسترجاع أو الإنجاز.
ويجب تحرير العقد الابتدائي وفق الشكل الذي يحدده القانون. واحذروا من مجرد «وصولات الحجز» المرفقة بشيك، فهي لا توفر الحماية نفسها.
المرحلة الثانية: أداءات مرتبطة بتقدم الأشغال
يؤدى الثمن على أقساط حسب تقدم الأشغال، وفق جدولة يؤطرها القانون. فلا يجوز للمنعش أن يطالب بالجزء الأكبر من الثمن قبل التقدم الفعلي للبناء. ويجب أن يقابل كل طلب أداء مرحلة تم إنجازها فعلا، يمكن للمشتري معاينتها.
المرحلة الثالثة: الضمانات
لحماية المشتري من عجز المنعش، ينص القانون على ضمانات، كضمانة بنكية أو تأمين لاسترجاع المبالغ المدفوعة، أو رهن لفائدة المشتري. وقبل أداء أي مبلغ، تحققوا من الضمانة المنصوص عليها ومن تفعيلها فعلا.
المرحلة الرابعة: العقد النهائي والتسليم
يبرم عقد البيع النهائي عندما يبلغ البناء المرحلة التي يحددها القانون، ثم يتم التسليم عند الإنجاز. وعند تسلم المفاتيح، حرروا محضر تسلم مفصلا وسجلوا كل التحفظات: التشطيبات، الشقوق، التجهيزات الناقصة، والمساحات. وتحققوا من مطابقة العقار للعقد، خاصة المساحة.
أكثر المشاكل شيوعا
- التأخر في التسليم: ينص القانون على تعويض عن التأخير المنسوب للمنعش، يمكن المطالبة به وديا أو قضائيا.
- عقار غير مطابق: مساحة أقل، مواد أدنى جودة، إطلالة أو توجيه مختلف. ويمكن للمشتري طلب تخفيض الثمن أو إنجاز أشغال، أو الفسخ في الحالات الخطيرة.
- غياب رخصة السكن: بدونها يصبح الربط النهائي وإعادة البيع أمرا معقدا.
- رسم عقاري غير مفرد: تبقى الشقة مدرجة في الرسم «الأم» للمشروع، فلا يحصل المشتري على رسمه الخاص. ويجب حينها مطالبة المنعش بـتجزئة الرسم وتقييد البيع.
- عيوب تظهر بعد التسليم: يبقى المقاول والمهندس المعماري مسؤولين خلال مدة قانونية عن العيوب الخطيرة التي تمس متانة البناء.
نصائحنا قبل الحجز
- تحققوا من هوية المنعش وإنجازاته السابقة ووضعيته.
- اطلعوا على الرسم العقاري للأرض ورخصة البناء.
- اطلبوا مراجعة العقد الابتدائي قبل أداء أول دفعة.
- أدوا بالتحويل أو الشيك، لا نقدا أبدا، واحتفظوا بكل شيء.
- زوروا الورش بانتظام واحتفظوا بصور مؤرخة.
محام في مواجهة المنعش
يقدم مكتب الأستاذ سعيد العشيلي الاستشارة لمشتري المساكن الجديدة بـأكادير وإنزكان وأيت ملول، ويراجع العقود الابتدائية، ويدافع عن المشترين عند التأخير أو عدم المطابقة أو تعطل الرسم العقاري، في إطار ممارسته في القانون العقاري. وبالنسبة للمشترين المقيمين بالخارج، راجعوا أيضا دليلنا لمغاربة العالم.
للتعمق أكثر: شراء عقار بأكادير والرسم العقاري أم الملك غير المحفظ. لديكم نزاع مع منعش عقاري؟ تواصلوا مع المكتب.
المقالات المنشورة في هذا الموقع ذات طابع إخباري عام ولا تشكل استشارة قانونية.
