العقار
شراء عقار بأكادير: الدليل لتأمين عملية الشراء
شقة بفونتي، فيلا بأورير، أرض قرب بيوكرى: قبل التوقيع، تحققوا من الوضعية القانونية للعقار، والتعمير، والوعد بالبيع وعقد البيع. دليل محام في القانون العقاري بأكادير للمغاربة ومغاربة العالم والأجانب.
تستقطب أكادير المشترين المغاربة ومغاربة العالم والأجانب: شقق على الساحل، إقامات حديثة، فيلات بأورير أو تامراغت، وأراض نحو بيوكرى والمناطق الداخلية. وشراء عقار غالبا ما يكون استثمار العمر. ومع ذلك، فإن كثيرا من النزاعات التي نعالجها كان بالإمكان تجنبها ببعض التحريات قبل التوقيع. إليكم الطريقة للشراء بأمان في جهة أكادير.
1. التحقق من الوضعية القانونية للعقار
هذه أهم نقطة. ففي المغرب، يمكن أن يكون العقار:
- محفظا: مسجلا بالمحافظة العقارية وله رسم عقاري يثبت الملكية والحقوق المترتبة عليه؛
- في طور التحفيظ (مطلب تحفيظ)؛
- غير محفظ («ملك»): تثبت ملكيته بالعقود العدلية والحيازة.
ويوفر العقار المحفظ أمانا أكبر بكثير. وقبل أي التزام، اطلبوا شهادة ملكية حديثة من المحافظة العقارية، فهي تبين المالك المقيد، والرهون، والحجوز، والارتفاقات والقيود المحتملة. ولفهم الرهانات، اقرؤوا الرسم العقاري أم الأرض غير المحفظة.
وتحققوا أيضا من أن البائع هو المالك الوحيد. فالعقار الموروث يكون غالبا في الشياع بين عدة ورثة، والشراء من أحدهم فقط يعرض لصعوبات كبيرة. راجعوا الإرث والقسمة في المغرب.
2. مراقبة التعمير وحالة العقار
بالنسبة لشقة أو منزل، تحققوا من:
- وجود رخصة البناء ورخصة السكن (أو شهادة المطابقة)؛
- مطابقة البناء للتصاميم: فطابق أو توسعة غير مرخصة قد تطرح إشكالا؛
- بالنسبة للشقة، نظام الملكية المشتركة وعدم وجود تكاليف غير مؤداة؛
- بالنسبة للأرض، تخصيصها في تصميم التهيئة: هل هي قابلة للبناء، ولأي استعمال؟
3. الوعد بالبيع
يحدد الوعد بالبيع الثمن، ومبلغ التسبيق، وتاريخ توقيع العقد النهائي، والشروط الواقفة، كالحصول على قرض بنكي. ويجب تحريره بعناية، فالوعد الغامض بشأن مصير التسبيق عند فشل البيع مصدر متكرر للنزاعات.
4. عقد البيع: شكل يفرضه القانون
تفرض مدونة الحقوق العينية تحرير التصرفات الناقلة لملكية العقار إما من طرف موثق أو عدلين أو محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، تحت طائلة البطلان. فالعقد العرفي البسيط لا يكفي. ثم يسجل العقد ويقيد بالمحافظة العقارية، وبالنسبة للعقار المحفظ فإن التقييد هو الذي يجعل المشتري مالكا في مواجهة الجميع.
5. الثمن والمصاريف
توقعوا، إضافة إلى الثمن: واجبات التسجيل، ورسوم المحافظة العقارية، وأتعاب الموثق أو العدول، وعند الاقتضاء مصاريف الملف البنكي. أما البائع فيتحمل الضريبة على الأرباح العقارية.
نصيحة أساسية: صرحوا بالثمن الحقيقي. فأداء جزء من الثمن خارج العقد يعرض المشتري لمراجعات ضريبية، ويحرمه من إثبات ما أداه، ويعقد إعادة البيع.
6. الشراء بالنسبة للأجانب ومغاربة العالم
يمكن للأجنبي اقتناء عقار حضري بالمغرب بحرية، بينما يخضع اقتناء الأراضي الفلاحية لقواعد مقيدة. ويوصى بشدة بـتمويل الشراء بتحويل بنكي بالعملة الأجنبية والاحتفاظ بما يثبته، لتمكين إعادة تحويل ناتج البيع لاحقا وفق قوانين الصرف. وإذا تعذر حضوركم للتوقيع، فلا بد من وكالة ملائمة: راجعوا دليلنا لمغاربة العالم.
7. الشراء على التصميم
تباع كثير من المشاريع الجديدة بأكادير قبل إنجازها. ويخضع بيع العقار في طور الإنجاز لقواعد حمائية خاصة: راجعوا الشراء على التصميم في المغرب.
أكثر الفخاخ شيوعا
- شراء أرض غير محفظة دون بحث في أصل تملكها.
- أداء تسبيق مهم بناء على مجرد وصل.
- الشراء من وارث دون موافقة الباقين.
- التوقيع دون التحقق من شهادة الملكية في اليوم نفسه.
- شراء شقة لم يتم تفريد رسمها العقاري.
محام في القانون العقاري بأكادير
يواكب مكتب الأستاذ سعيد العشيلي المشترين والبائعين بـأكادير وإنزكان وبيوكرى وكافة سوس: التحريات المسبقة، تحرير الوعود بالبيع ومراجعتها، تأمين الأداءات، والنزاعات مع البائعين أو المنعشين العقاريين، في إطار ممارسته في القانون العقاري ولفائدة الموكلين المقيمين بالخارج. وإذا كنتم ستكرون العقار، اقرؤوا أيضا ماذا تفعلون أمام مكتر لا يؤدي.
لديكم مشروع شراء بالجهة؟ اطلبوا التحقق من الملف قبل التوقيع.
المقالات المنشورة في هذا الموقع ذات طابع إخباري عام ولا تشكل استشارة قانونية.
