Locataire qui ne paie plus : la procédure pour récupérer vos loyers et votre logement

Pour beaucoup de propriétaires, un appartement loué à Agadir, à Inezgane ou à Aït Melloul est un complément de revenu indispensable, parfois une retraite. Quand le locataire cesse de payer, la tentation est grande de régler le problème soi-même. C’est la pire des solutions. Le droit marocain offre une procédure efficace, à condition de la suivre rigoureusement. Voici comment récupérer vos loyers et, si nécessaire, votre logement.

Le cadre : la loi 67-12

Les baux des locaux à usage d’habitation et à usage professionnel sont régis par la loi 67-12. Les locaux commerciaux relèvent d’un autre texte : voir le bail commercial et la loi 49-16. La loi 67-12 impose notamment :

• un contrat écrit, précisant le loyer, sa date de paiement, la durée et la répartition des charges ;
• un état des lieux à l’entrée et à la sortie ;
• un dépôt de garantie plafonné par la loi ;
• la remise d’une quittance à chaque paiement.

Un bail verbal reste possible en pratique, mais il complique la preuve et fragilise votre position. Si votre bail n’est pas écrit, régularisez-le dès que possible.

Étape 1 : la mise en demeure

Dès le premier retard significatif, adressez au locataire une mise en demeure écrite, par l’intermédiaire d’un huissier de justice (commissaire judiciaire) de préférence, qui lui accorde un délai pour payer. Cette formalité est essentielle : elle fait courir les délais légaux et conditionne la suite de la procédure. Une mise en demeure imprécise ou mal notifiée peut faire perdre des mois.

Étape 2 : récupérer les loyers

Pour obtenir le paiement des sommes dues, plusieurs voies existent :

• l’injonction de payer, rapide, lorsque la créance de loyers est établie par le bail et non sérieusement contestée ;
• l’action en paiement devant le tribunal, souvent jointe à la demande d’expulsion ;
• la saisie conservatoire sur les biens ou le salaire du locataire, dans certaines conditions.

Pour les techniques de recouvrement en général, voir comment récupérer une créance au Maroc.

Étape 3 : l’expulsion pour défaut de paiement

La loi permet au bailleur de demander l’expulsion du locataire qui ne paie pas plusieurs mois de loyer et ne régularise pas sa situation dans le délai fixé par la mise en demeure. Le tribunal de première instance compétent (par exemple à Inezgane ou à Agadir) examine la demande et, si les conditions sont remplies, prononce l’expulsion et condamne le locataire au paiement des arriérés.

Le jugement est ensuite exécuté par le service d’exécution du tribunal, avec l’intervention d’un huissier et, si nécessaire, de la force publique.

Ce qu’il ne faut surtout pas faire

Certains propriétaires, excédés, coupent l’eau ou l’électricité, changent les serrures, sortent les affaires du locataire ou l’intimident. Ces pratiques sont illégales : elles exposent le bailleur à des poursuites, parfois pénales, à des dommages-intérêts, et peuvent ruiner une procédure pourtant bien engagée. Même face à un locataire de mauvaise foi, seule la voie judiciaire protège vraiment le propriétaire.

Les autres motifs de reprise du logement

En dehors des impayés, la loi permet au bailleur de récupérer son bien dans certains cas : pour l’habiter lui-même ou y loger un proche, pour démolir et reconstruire, ou pour réaliser des travaux importants. Ces motifs obéissent à des conditions strictes (préavis, indemnité dans certains cas) qu’il faut respecter à la lettre.

Les droits du locataire

Le locataire a lui aussi des droits : jouir paisiblement du logement, exiger les réparations qui incombent au propriétaire, contester une augmentation de loyer qui ne respecte pas le cadre légal de révision, obtenir des délais de paiement dans certaines situations. Un locataire de bonne foi en difficulté a intérêt à proposer rapidement un échéancier écrit.

Prévenir les impayés

1. Vérifiez la solvabilité du locataire (justificatifs de revenus, garant).
2. Rédigez un bail complet et un état des lieux détaillé.
3. Exigez des paiements par virement, et remettez des quittances.
4. Réagissez dès le premier impayé : plus on attend, plus la dette grossit.

Un avocat pour les propriétaires et les locataires

Le cabinet de Maître Said Laachili assiste propriétaires et locataires d’Agadir, d’Inezgane et d’Aït Melloul : rédaction de baux, mise en demeure, recouvrement des loyers, procédures d’expulsion et défense des locataires, dans le cadre de sa pratique en droit immobilier. Vous possédez un bien depuis l’étranger ? Lisez notre guide pour les MRE. Et pour un investissement locatif, acheter un bien à Agadir ou un bien reçu en héritage.

Des loyers impayés ? Contactez le cabinet pour lancer la procédure.