الأعمال
الكراء التجاري في المغرب: حقوقكم كتاجر في مواجهة المالك (القانون 49.16)
العقد المكتوب، الحلاوة (مبلغ المفتاح)، التجديد، مراجعة الوجيبة الكرائية، التعويض عن الإفراغ، والكراء غير المؤدى: ما الذي غيره القانون 49.16 بالنسبة للتجار والمكرين بأكادير وإنزكان.
بالنسبة للتاجر، يعد المحل في الغالب أثمن ما يملك: ففيه الزبناء، والموقع، والسمعة. وبالنسبة للمالك، هو ملك يجب أن يدر دخلا ويبقى تحت السيطرة. ومنذ سنة 2016، ينظم القانون 49.16 عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي بالمغرب. وقد وضح هذا القانون كثيرا من القواعد، غير أن عددا كبيرا من العقود الموقعة بأكادير وإنزكان وأيت ملول ما زال يتجاهل مقتضياته. إليكم الأساسي، للمكتري وللمكري على حد سواء.
عقد مكتوب وبيان للوصف
يفرض القانون أن يبرم عقد الكراء التجاري كتابة وبتاريخ ثابت. ويستحسن كثيرا إرفاقه بـبيان وصفي للمحل موقع من الطرفين يكون مرجعا عند نهاية الكراء. أما الكراء الشفوي أو مجرد وصل الكراء فيخلق عدم استقرار قانوني للطرفين، إذ يصعب إثبات الشروط المتفق عليها وقد يحرم المكتري من بعض أوجه الحماية.
ويجب أن يحدد العقد على الأقل وصف المحل، والنشاط المرخص به، ومبلغ الوجيبة الكرائية، وتاريخ الأداء، وتوزيع التكاليف والإصلاحات، ومآل الحلاوة إن تم دفعها.
الحلاوة: إثباتها لحمايتها
دفع «الحلاوة» أو مبلغ المفتاح ممارسة شائعة، وقد أصبح القانون يأخذها بعين الاعتبار شريطة أن تكون مثبتة كتابة. فالحلاوة المدفوعة نقدا دون أي أثر يصعب جدا الاحتجاج بها عند النزاع. فإذا دفعتموها، احرصوا على ذكرها في العقد أو في وثيقة مستقلة.
الحق في التجديد: جوهر حماية التاجر
يستفيد المكتري الذي يستغل أصله التجاري فعليا في المحل خلال المدة الدنيا التي حددها القانون، أو الذي دفع مبلغا كحلاوة، من الحق في تجديد العقد. وعمليا، لا يمكن للمالك استرجاع المحل متى شاء: فإذا رفض التجديد دون سبب مشروع، وجب عليه أداء تعويض عن الإفراغ يجبر الضرر اللاحق بالمكتري.
ويشمل هذا التعويض خصوصا قيمة الأصل التجاري، المحددة على الخصوص انطلاقا من التصريحات الضريبية للمكتري، إضافة إلى مصاريف الانتقال وإعادة الاستقرار. ومن هنا نصيحة مهمة للتجار: التصريحات الضريبية الصادقة والمنتظمة تحمي أيضا قيمة أصلكم التجاري في حالة الإفراغ.
حالات الإفراغ دون تعويض أو بشروط خاصة
ينص القانون على حالات يمكن فيها للمكري استرجاع المحل دون تعويض، أو وفق نظام خاص:
- عدم أداء الوجيبة الكرائية رغم إنذار لم يستجب له داخل الأجل القانوني؛
- إحداث تغييرات بالمحل أو تغيير النشاط دون موافقة المكري؛
- المحل الآيل للسقوط؛
- الاسترجاع من أجل الهدم وإعادة البناء، الذي يخول المكتري حقوقا خاصة (تعويض مؤقت، حق الرجوع إلى البناية الجديدة).
ولكل سبب مسطرة دقيقة. فالإنذار السيئ التحرير أو التبليغ قد يفشل دعوى المكري، وبالمقابل فإن المكتري الذي يترك أجل التسوية يمر قد يفقد أصله التجاري.
مراجعة الوجيبة الكرائية
يمكن مراجعة الكراء، لكن في إطار قانوني: مبدئيا مرة واحدة على الأكثر كل ثلاث سنوات، وبنسبة زيادة محددة في سقف (10 في المائة بالنسبة للمحلات التجارية أو الصناعية أو الحرفية). ويمكن اللجوء إلى المحكمة عند الخلاف. والزيادة المفاجئة المفروضة دون احترام هذه القواعد قابلة للمنازعة.
تفويت الحق في الكراء وتغيير النشاط
يعتبر الحق في الكراء عنصرا من عناصر الأصل التجاري، فيمكن للمكتري مبدئيا تفويته مع الأصل، مع احترام إجراءات التبليغ إلى المكري. أما الكراء من الباطن وممارسة أنشطة جديدة فيخضعان لقواعد أكثر صرامة ويتطلبان غالبا موافقة المالك. فقبل بيع محلكم التجاري أو تغيير نشاطه، اطلبوا مراجعة عقدكم.
نصائح عملية
بالنسبة للمكتري:
- لا توقعوا أبدا دون عقد مكتوب يحدد النشاط المرخص به.
- أثبتوا الحلاوة كتابة.
- أدوا الكراء بتحويل بنكي أو مقابل وصل، واحتفظوا بكل شيء.
- تفاعلوا فورا مع أي إنذار.
بالنسبة للمكري:
- تحققوا من ملاءة المكتري واطلبوا ضمانة.
- حرروا عقدا مطابقا للقانون، فكل شرط مخالف للمقتضيات الآمرة يعتبر كأن لم يكن.
- عند التماطل في الأداء، احترموا بدقة مسطرة الإنذار. وبالنسبة للمحلات السكنية، راجعوا مقالنا حول الكراء غير المؤدى والإفراغ.
محام لعقود الكراء التجاري بأكادير
يقدم مكتب الأستاذ سعيد العشيلي الاستشارة والدفاع للتجار والملاك بـأكادير وإنزكان وأيت ملول: تحرير العقود، التفاوض حول الحلاوة، مراجعة الكراء، التجديد، الإفراغ والتعويضات، في إطار ممارسته في القانون التجاري والقانون العقاري. ولتأمين نشاطكم ككل، راجعوا أيضا دليل تأسيس شركة بأكادير والبنود الأساسية في العقد التجاري.
لديكم نزاع أو عقد كراء للإعداد؟ احجزوا موعدا.
المقالات المنشورة في هذا الموقع ذات طابع إخباري عام ولا تشكل استشارة قانونية.
