Copropriété au Maroc : syndic, assemblée générale et charges impayées

Les résidences fermées, immeubles et complexes balnéaires se sont multipliés à Agadir, Inezgane et sur la côte. Avec eux se posent les questions de la copropriété : qui gère l’ascenseur, la piscine, le gardiennage ? Comment se prennent les décisions ? Que faire quand un voisin ne paie pas ses charges ou transforme sa terrasse sans autorisation ? La loi sur la copropriété des immeubles bâtis, réformée en 2016, apporte des réponses précises.

Parties privatives et parties communes

Un immeuble en copropriété est divisé en lots. Chaque lot comprend une partie privative (l’appartement, le local, la place de parking) et une quote-part des parties communes : sol, gros œuvre, façades, toiture, escaliers, ascenseurs, jardins, piscine, canalisations communes. Cette quote-part détermine notamment la participation aux charges et le poids dans les votes.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est obligatoire. Il décrit les parties privatives et communes, fixe la destination de l’immeuble, la répartition des charges et les règles de vie commune. Avant d’acheter dans une résidence, lisez-le attentivement : il peut interdire certains usages (activité commerciale, location touristique) ou imposer des contraintes sur l’aspect extérieur. Voir acheter un bien immobilier à Agadir.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic

L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité juridique. Il est chargé de conserver l’immeuble et d’administrer les parties communes. Ses décisions sont prises en assemblée générale et exécutées par le syndic, qui peut être un copropriétaire ou un professionnel, élu par l’assemblée.

Le syndic tient la comptabilité, recouvre les charges, assure l’entretien, souscrit les assurances nécessaires et représente le syndicat en justice. Il doit rendre des comptes à l’assemblée générale.

L’assemblée générale

L’assemblée générale se réunit au moins une fois par an, notamment pour approuver les comptes et le budget. Les décisions sont prises selon des majorités qui varient en fonction de leur importance : gestion courante, travaux, modification du règlement. Une décision prise irrégulièrement peut être contestée devant le tribunal dans le délai prévu par la loi. Les copropriétaires absents ou opposants ont intérêt à agir rapidement.

Les travaux

• Les travaux sur les parties communes sont décidés par l’assemblée générale.
• Les travaux privatifs qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur (fermeture d’un balcon, extension sur une terrasse, ouverture d’un mur porteur) nécessitent une autorisation. À défaut, le syndicat peut exiger la remise en état.

Les charges impayées

Les impayés de charges sont la première source de conflits dans les résidences. Ils pénalisent tous les copropriétaires : ascenseur à l’arrêt, gardiennage supprimé, piscine fermée. La loi donne au syndicat des moyens de recouvrement :

1. relance et mise en demeure par le syndic ;
2. injonction de payer ou action en paiement devant le tribunal ;
3. garanties attachées au lot du copropriétaire débiteur, dans les conditions prévues par la loi, et exécution forcée.

Pour les techniques de recouvrement en général, voir comment récupérer une créance au Maroc.

Les conflits entre voisins

Bruit, infiltrations, stationnement, usage des parties communes, location touristique perturbante : beaucoup de conflits peuvent être réglés par le règlement de copropriété et une médiation du syndic. Lorsque cela ne suffit pas, le tribunal de première instance est compétent, par exemple à Agadir ou à Inezgane.

Exemple concret

Dans une résidence d’Agadir, plusieurs copropriétaires vivant à l’étranger ne paient plus leurs charges depuis deux ans, et la piscine est menacée de fermeture. Le syndic, accompagné d’un avocat, fait voter les comptes en assemblée générale, adresse des mises en demeure aux débiteurs puis engage des procédures de recouvrement. La plupart régularisent leur situation par un échéancier ; pour les autres, le jugement obtenu permet l’exécution sur leurs lots. La résidence retrouve un budget équilibré. Cet exemple simplifié montre l’importance d’une gestion rigoureuse et d’assemblées régulières.

L’essentiel à retenir

• Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes, qui fixe les charges et les votes.
• Le règlement de copropriété est obligatoire : lisez-le avant d’acheter dans une résidence.
• Les décisions sont prises en assemblée générale, au moins une fois par an, et exécutées par le syndic.
• Les travaux touchant les parties communes ou la façade exigent une autorisation.
• Contre les charges impayées, le syndicat dispose de la mise en demeure, de l’injonction de payer et de garanties sur le lot.
• Une décision d’assemblée irrégulière peut être contestée devant le tribunal, dans un délai court.

Questions fréquentes

Un locataire doit-il payer les charges ?

Vis-à-vis du syndicat, c’est le copropriétaire qui est débiteur. Le bail peut prévoir que certaines charges sont refacturées au locataire.

Peut-on changer de syndic ?

Oui, l’assemblée générale peut désigner un nouveau syndic dans les conditions prévues par la loi et le règlement.

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