Acheter un bien immobilier à Agadir : le guide pour sécuriser votre achat

Agadir attire acheteurs marocains, Marocains du monde et étrangers : appartements en bord de mer, résidences récentes, villas à Aourir ou Tamraght, terrains vers Biougra et l’arrière-pays. Un achat immobilier est souvent l’investissement d’une vie. Pourtant, beaucoup de litiges que nous traitons auraient pu être évités par quelques vérifications avant la signature. Voici la méthode pour acheter en toute sécurité dans la région d’Agadir.

1. Vérifier le statut juridique du bien

C’est le point le plus important. Au Maroc, un bien peut être :

• titré : il est immatriculé à la conservation foncière et possède un titre foncier, qui fait foi de la propriété et des droits qui le grèvent ;
• en cours d’immatriculation (réquisition) ;
• non titré (« melk ») : la propriété est établie par des actes adoulaires et la possession.

Un bien titré offre une sécurité bien supérieure. Avant tout engagement, demandez un certificat de propriété récent auprès de la conservation foncière : il indique le propriétaire inscrit, les hypothèques, saisies, servitudes et éventuelles restrictions. Pour comprendre les enjeux, lisez titre foncier ou terrain melk.

Vérifiez aussi que le vendeur est bien le seul propriétaire. Un bien hérité est souvent en indivision entre plusieurs héritiers : acheter à un seul d’entre eux expose à de graves difficultés. Voir l’héritage et le partage au Maroc.

2. Contrôler l’urbanisme et l’état du bien

Pour un appartement ou une maison, vérifiez :

• l’existence du permis de construire et du permis d’habiter (ou certificat de conformité) ;
• la conformité de la construction aux plans : un étage ou une extension non autorisés peuvent poser problème ;
• pour un appartement, le règlement de copropriété et l’absence de charges impayées ;
• pour un terrain, son affectation dans le plan d’aménagement : est-il constructible, et pour quel usage ?

3. Le compromis de vente

Le compromis (ou promesse de vente) fixe le prix, le montant de l’acompte, la date de signature de l’acte définitif et les conditions suspensives, par exemple l’obtention d’un prêt bancaire. Il doit être rédigé avec soin : un compromis vague sur le sort de l’acompte en cas d’échec de la vente est une source fréquente de litiges.

4. L’acte de vente : une forme imposée par la loi

Le Code des droits réels impose que les actes de transfert de propriété immobilière soient établis soit par un notaire, soit par des adouls, soit par un avocat agréé près la Cour de cassation, sous peine de nullité. Un simple acte sous seing privé ne suffit pas. L’acte doit ensuite être enregistré, puis inscrit à la conservation foncière : pour un bien titré, c’est l’inscription qui rend l’acheteur propriétaire à l’égard de tous.

5. Le prix et les frais

Prévoyez, en plus du prix : les droits d’enregistrement, les frais de conservation foncière, les honoraires du notaire ou des adouls et, le cas échéant, les frais de dossier bancaire. Le vendeur doit, de son côté, s’acquitter de l’impôt sur le profit immobilier.

Un conseil essentiel : déclarez le prix réel. La pratique du paiement d’une partie « au noir » expose l’acheteur à des redressements fiscaux, le prive de la preuve de ce qu’il a payé et complique la revente.

6. Acheter quand on est étranger ou MRE

Un étranger peut acquérir librement un bien immobilier urbain au Maroc ; l’acquisition de terres agricoles obéit en revanche à des règles restrictives. Il est fortement recommandé de financer l’achat par un transfert bancaire en devises et d’en conserver la preuve, afin de pouvoir rapatrier ultérieurement le produit de la revente dans le respect de la réglementation des changes. Si vous ne pouvez pas être présent à la signature, une procuration adaptée est nécessaire : voir notre guide pour les MRE.

7. Acheter sur plan

De nombreux programmes neufs à Agadir sont vendus avant leur achèvement. La vente en l’état futur d’achèvement obéit à des règles protectrices spécifiques : voir acheter sur plan au Maroc.

Les pièges les plus fréquents

1. Acheter un terrain melk sans enquête sur son origine.
2. Payer un acompte important sur la base d’un simple reçu.
3. Acheter à un héritier sans l’accord des autres.
4. Signer sans vérifier le certificat de propriété le jour même.
5. Acheter un appartement dont le titre foncier n’a pas été individualisé.

Un avocat en droit immobilier à Agadir

Le cabinet de Maître Said Laachili accompagne acheteurs et vendeurs à Agadir, Inezgane, Biougra et dans tout le Souss : vérifications préalables, rédaction et relecture des compromis, sécurisation des paiements, litiges avec les vendeurs ou les promoteurs, dans le cadre de sa pratique en droit immobilier et pour les clients résidant à l’étranger. Si vous mettez le bien en location, lisez aussi que faire face à un locataire qui ne paie plus.

Un projet d’achat dans la région ? Faites vérifier le dossier avant de signer.